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房地产拍卖的具体程序
浏览次 日期:2018-4-26 17:03:21

       接受拍卖委托:如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行,拍卖行也有意承接该拍卖业务,在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后,双方签定委托协议书。
 
  房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件:
 
  1.房地产拍卖标的的产权证;
 
  2.产权人身份证明或企业法人营业执照;
 
  3.法定代表人证明书和法人授权委托书;
 
  4.对拍卖房地产有处分权的证明文件;
 
  5.产权证上标明是共有的,需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书;
 
  6.拍卖房地产的详细资料,包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等;
 
  7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;
 
  8.至于私产,如果拍卖委托人是受托人,要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件
 
  二 拍卖房地产标的确认和调查:拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证,并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括:
 
  1. 拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致,产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;
 
  2. 产权来源是否清楚,如新建、翻建,是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件,是否领有新证;
 
  3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;
 
  4.产权证中“他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;
 
  5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;
 
  6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;
 
  7.是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证,还是新证;是否登报声明;
 
  8.是否有关于产权纠纷的记录,处理情况如何;
 
  9.是否在拆迁范围,在被冻结和禁止买卖的范围内;
 
  10.土地来源和变更情况,包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。
 
  三 接受委托、签定委托拍卖合同:具备接受拍卖委托条件后,应按照<拍卖法>的要求,结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同,对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容:
 
  1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;
 
  2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;
 
  3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式;
 
  4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式;
 
  5.拍卖方式和期限;
 
  6.拍卖程序中止和终止的条件;
 
  7.违约责任;
 
  8.签约日期和合同的有效期限;
 
  9. 拍卖底价;
 
  10. 其他需要约定的条款。
 
  四 房地产估价及底价确定:
 
  1:房地产估价
 
  具体工作如下:
 
  (1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认;
 
  (2)提出估价目的;
 
  (3)与评估机构签定委托评估协议,提供评估所需的资料;
 
  (4)与评估师一道现场看房,获取评估所需的现场资料;
 
  (5)评估师出具评估报告。
 
  2:拍卖底价和起拍价确定
 
  拍卖底价确定的主要依据是:
 
  (1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具;
 
  (2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的;
 
  (3)拍卖行的经验
 
  (4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析,并在取得一致意见的基础上,确定拍卖底价和起拍价
 
  五 发布拍卖公告,组织接待竞买人
 
  公告信息内容应包括:
 
  (1)委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;
 
  (2)拍卖的时间、地点;
 
  (3)拍卖房地产的基本情况:1: 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;2:拍卖房地产的使用、占用或租赁情况;3:产权性质
 
  (4)拍卖房地产转让后应交纳的税费;
 
  (5)竞买人的条件;
 
  (6)竞买保证金;
 
  (7)拍卖方式;
 
  (8)其他需要公告的事项。